北京房产抵押贷款中，经济适用房作为一种特殊类型的住房，其办理抵押贷款及转为商品房的过程需遵循特定流程。对于经济适用房办理抵押贷款，首先需确认房屋已取得完全产权，即购房满五年且已补缴土地出让金，使之转变为可自由交易的商品房。随后，借款人需携带房产证、身份证、收入证明等必要材料，前往银行或金融机构申请贷款，经评估房屋价值、审核借款人资质后，即可签订贷款合同并办理抵押登记。，，至于经济适用房转商，即转为完全产权的商品房，主要步骤包括向相关部门提交转商申请、缴纳土地出让金及税费、办理产权变更登记等。转商后，房屋将不再受经济适用房政策限制，可自由买卖、出租或用于抵押贷款。但需注意，转商过程可能涉及一定费用，且具体流程和政策可能因地区而异，建议咨询当地住建部门或专业机构以获取准确信息。
【前言】
房产抵押贷款是很多资金需求者选择较多的一种贷款方式，可接受办理抵押的房产范围很广。其中就包括今天我们要讲的“经济适用房”。在我司往日接手办理的项目中，通过抵押经适房来融资的客户也不少。今天就给大家聊聊：北京地区，经济适用房如何办理抵押贷款，银行都有哪些要求。
#房屋抵押##房产抵押贷款##经适房转商#
内容指南
01丨什么是经济适用房？
02丨经适房抵押贷款有哪些要求？
03丨经适房如何转商？
04丨经适房抵押贷款的流程和所需材料
05丨最新银行抵押贷款产品推荐
PART.01
什么是经济适用房？
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，其成本略低于普通商品房，是国家为解决中低收入人群家庭住房问题而修建的普通住房。
经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性。
经济适用房分为“一类经济适用房”和“二类经济适用房”。
·一类经济适用房是面向社会公开发售的经济适用房。是指由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房必须满5年后才可以上市出售，且上市前，先由政府决定是否优先回购，政府决定不回购方可出售。一类经济适用房税费方面与商品房相比多项综合地价款，也有央产性质的经济适用房，还需要办理央产上市表才可交易。
·二类经济适用房，一般是回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。在房产证上房屋性质处会标示"按照经济适用住房管理"。二类经适房上市交易一般不受是否满五年限制，只要取得产权证就可以上市交易。有些原产权单位会在原购房协议中对再出售有特殊约定，比如再出售必须征得单位同意，应遵照执行。
一类经济适用房和二类经济适用房如何区分？
(1）看房屋的取得方式。一般向政府或单位申请很久，又排队又摇号，非常来之不易的为一类。而老旧小区，村落拆迁、回迁、政府或开发商提供的保障住房为二类。
(2）看房本的“房屋性质”。一般写“经济适用房”的为一类，“按经济适用房管理”的为二类。
(3）看原始购房合同。一般盖椭圆形章（向社会公开销售的经济适用房），封皮显示编号为" JJXXX "的为一类。盖圆形章（ XX 高校或 XX 单位）为二类。另，还可阅读"拿地事项"区分。
PART.02
经适房抵押贷款有哪些要求？
首当其冲的要求就是：经适房是否满五年。办理房产抵押贷款的经济适用房必须满5年以才可以，未满5年的经济适用房是不能用来抵押贷款的。因为未满5年的经济适用房是不允许进行上市交易的，其不能提供有关房产证明，没有房产证不能办理抵押登记手续，没有手续就不能进行上市交易。
注：具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
其他要求可参考往期内容介绍：2024北京房产抵押贷款申请指南丨做好规划迎接银行开门红政策！
问:【必须转商才能办理抵押贷款吗？】
情况是这样的：
2008年4月11日之前的经济适用房，无论转没转商都有银行可以直接做；
2008年4月11日之后的经济适用房，在办理抵押贷款的时候，大部分银行都要求转商才能做；其中一类经适房大多难上抵，不好操作，但二类经适房都可以上抵办理。
PART.03
经适房如何转商？
【经适房转商流程】
1、首先经济适用房必须把抵押贷款还完。也就是说如果你当时是贷款买房，那就必须提前将房款还清。
2、确定房子已满五年。以房屋产权证登记日期或契税完税凭证的办理时间为准，不满五年的经济适用房是转不了商品房的。
3、必须要进行过户，按规定，北京经适房“转商”均须过户。
4、补交综合地价款（部分地区称之为土地出让金）。
一、经济适用房 (2008年4月 11 日前、拆迁安置重点工程)
土地出让金为本次计税金额全额的 10%。
二、经济适用房(2008年4月11日之后)
契税或者房本满五年后，需要到房主申请经济适用房的户籍所在地的住保办开具允许经济适用房再上市申请后，才能办理网签过户。土地出让金为本次计移价格减去上一次购房计税价格差额的 70%。(新-旧) X 70%
三、按经济适用房管理
满五年后，土地出让金为本次计税金额全额的 3%。如有备注不要求满五年的房屋，可直接办理。涉及到央产房的需要去央产房办公室开具《在京中央单付已购住房产权变更登记通知单》。
5、除了综合地价款还需要交契税，营业税，个人所得税。房屋面积在90㎡以下需缴纳合同价1%的契税，面积大于90㎡的需按当地的契税规定收取。
6、以上条件都具备了，就可以开始着手准备办理了。首先需要签订一份交易合同，然后进行网签。
7、带上双方的身份证，如果是外地户口的需要带暂住证；以及房产证，房产证复印件，双方身份证原件复印件，购房原始原件复印件，交易合同4份，银联卡一张。
8、到建委咨询台领取两张表格，缴纳契税、印花税、土地出让金。
9、双方到过户柜台办理过户。
PART.04
经适房抵押贷款的流程和所需材料
【流程】
第一步：贷前规划、匹配银行
了解银行的产品、要求、利率等情况，再结合自身的具体情况和需求（个人资质、房产情况、资金使用额度、使用时间、资金用途、回款周期...）选择适合自己的银行产品，申请房产抵押贷款。
第二步：准备材料
准备有关个人、房产、公司等相关材料。
第三步：银行下户签约
银行下户，签署相关材料，此时可提交银行申请所需要材料；同时评估公司下户对房产进行拍照并评估；
第四步：银行组卷报卷、出批贷函
第五步：签合同
与银行签订借款合同，开户，公证处公证
第六步：上抵，放款
线上提交抵押申请，不动产中心审核确认，抵押完成。银行见他项权利凭证放款。
【所需材料】
